Acquisition dans le neuf

On parle d’acquisition “clefs en main” lorsque les relations juridiques entre acheteur et vendeur débutent après achèvement de l’immeuble. Est ici visée la “vente en l’état futur d’achèvement” (VEFA), autrement dit celle portant sur un immeuble neuf vendu sur plan, pas encore construit ou encore inachevé.

“Contrat de réservation”

Également appelé “contrat préliminaire”, cet avant-contrat est celui signé par l’acquéreur et le promoteur :

l’acquéreur verse un dépôt de garantie pour réserver un logement sur plan (un appartement, une maison), sans pour autant s’engager à acheter,
en contrepartie, le promoteur lui réserve un lot déterminé.

Le contrat de réservation doit être passé par écrit et indiquer certaines mentions, sous peine de nullité.

Principales mentions obligatoires

Surface habitable approximative.
Nombre de pièces principales et dépendances.
Situation dans l’immeuble s’agissant d’une copropriété.
Prix prévisionnel de vente (1) et modalités de révision (2).
Date prévue pour le contrat de vente définitif.
Le cas échéant, prêts que le promoteur s’engage à fournir à l’acquéreur (3)

(1) Le prix de vente définitif peut être majoré de 5 % au maximum.
(2) La révision du prix prévisionnel est également limitée par la loi.
(3) En cas de financement à crédit, l’acquéreur a tout intérêt à faire insérer une clause suspensive, qui lui permettra de récupérer le montant de la garantie en cas de non-obtention du prêt.

Montant maximal du dépôt de garantie

5 % du prix, si le contrat de vente définitif doit être conclu avant 1 an
2 %, entre 1 et 2 ans
pas de dépôt de garantie au-delà de 2 ans

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours, durant lequel il peut ne pas donner suite.

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Contrat définitif

Le vendeur est tenu de notifier le projet de vente à l’acquéreur 1 mois avant la signature de l’acte définitif devant notaire.

Le contrat de vente définitif est passé devant notaire. Il précise généralement :

le prix de vente et les modalités de paiement échelonné en fonction de l’avancée des travaux,
la date de livraison et, le cas échéant, les pénalités de retard,
la garantie d’achèvement de l’immeuble ou la garantie de remboursement.

Échelonnement des paiements (% maximaux)

35 % du prix à l’achèvement des fondations
70 % à la mise “hors d’eau”
95 % à l’achèvement des travaux
le solde à la mise à disposition, c’est-à-dire à la livraison (sauf consignation si des réserves ont été émises par l’acheteur lors de la remise des clefs)

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Fiscal

TVA et taxe de pubicité foncière - L’acheteur acquitte :

la TVA au taux normal de 19,6 % (8,5 % dans les DOM, hors Guyane qui bénéficie d'une exonération de TVA), généralement incluse dans le prix de vente ,
ainsi que la taxe de publicité foncière calculée, sur le prix HT, au taux réduit de 0,715 % au total.

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